オンタリオ・プレイスのコンドミニアム委員会、戦略的不動産へのリバー・ノース・タワーの売却を却下

アルビー・ギャランは、クレインズ・シカゴ・ビジネス社の商業用不動産を担当する上級記者です。 2000年にクレインズ入社。

投資家による 1 億 9,000 万ドルの 51 階建てリバーノースコンドミニアムの買収が正式に承認されました。

オンタリオ東東10番地にある高層ビル、オンタリオ・プレイスのマンション管理委員会は、長らく延期されていた467戸の建物をストラテジック・プロパティーズ・オブ・ノース・アメリカに売却する契約を終了したと、同委員会の法律事務所が宛てた電子メールによると、昨夜、オンタリオ・プレイスのコンドミニアムのオーナーたち。

これはシカゴ、そしておそらくは全米でも最大規模のコンドミニアムからアパートへの取引、別名「コンドミニアムの転換」となるはずだった。しかし、コンバージョン解除は好況時であっても実行するのが難しいことで知られており、昨年の金利急騰を含む金融市場の急激な変動は、ストラテジック・プロパティーズにとって克服するにはあまりにも大きなものとなった。

ニュージャージーに本拠を置く投資会社は買収資金をまとめることができず、過去1年間に何度も買収を延期するようオンタリオ・プレイスの取締役会に要請した。最新の延長では、取締役会は取引の完了日を5月31日まで延期したが、ストラテジック・プロパティーズはその期限に間に合わなかった。

取締役会は、ストラテジック・プロパティーズがさらに資金を投入することを条件に、クロージングをもう一度7月31日まで延期することを提案した。オーナー宛の電子メールによると、ストラテジックは拒否したという。

電子メールには「今晩午後５時１分の時点で、買い手は上記の条件に同意していなかった」と書かれていた。「したがって、取締役会は、この売却は2023年6月6日午後5時01分（CST）をもって終了したとみなします。」

ストラテジック・プロパティーズ（SPNA）の幹部からは折り返しの電話はなかった。

オンタリオ・プレイス委員会のエレン・グティオントフ会長はクレインズ宛ての電子メールで、「残念ながら、買い手は契約から20カ月が経過しても取引を成立させることができなかった」と書いた。「取締役会は、SPNAからクロージングを延長する公正な提案を得るために未開拓の選択肢を残さず、非常に熱心に取り組んだ。しかしながら、SPNAは取締役会の合理的な要件をすべて拒否し、取締役会はクロージング日の延長にもはや同意できなかった。」

この取引は、市内で最も多作なマンション解体業者であるストラテジック・プロパティーズにとって最高点となる可能性がある。過去数年にわたり、同社はゴールドコースト、リンカーンパーク、レイクビューにあるコンドミニアムの建物を取得してきました。ディアボーン・ストリート北200番地にあるリバー・ノースにある309戸の高層ビルをもう一つ購入中だ。だがオンタリオ・プレイスはその最大の物件となるはずで、価格は1億9000万ドルで、どの投資家がシカゴのコンドミニアムに支払った金額よりも高い。。

シカゴでは 2015 年頃に脱コンバージョンが注目を集めました。低迷するコンドミニアム市場と堅調な賃貸市場の中で、開発業者は 2 つの価値観の違いから利益を得る機会があると考えました。コンドミニアムの建物全体を購入することで、個々のコンドミニアムの所有者に自分のユニットに対してプレミアムを支払いながらも、ユニットの方がアパートとしての価値があるため、優位に立つことができます。

しかし、コンドミニアムの建物の所有権は細分化されているため、転換は複雑な取引となる。投資家は、1 人の売り手から購入するのではなく、数十、場合によっては数百の売り手にとって魅力的な価格と条件を提示する必要があります。シカゴでは、コンドミニアム物件の 85% の所有者がユニットの一括売却を承認する必要があります。少数の声高な少数派が取引を阻止する可能性がある。

オンタリオ・プレイス理事会による契約解除の決定により、3年以上前に始まった戦略的資産とのダンスに終止符が打たれることとなった。 2020年8月にストラテジック・プロパティーズからの1億8,800万ドルの提案を拒否した後、建物の所有者は2021年9月に1億9,000万ドルの取引を承認する投票を行い、所有権の89.9％を支持票が占めた。

しかし、Strategic Properties は次のハードルである資金調達をクリアできませんでした。昨年金融市場が悪化した際、同社は取引を保留した。 3月に金融業者のフェアチャイルドUSが買収資金の提供を表明したことで、一縷の望みが見えてきた。しかし、戦略的資産は理事会にさらなる延長を要請するなど、さらなる遅れが続いた。

電子メールによると、取締役会は、戦略的資産が6月と7月の建物運営費やその他の費用を賄うために70万ドルを支払うことを条件に、締切日を7月31日まで延長することを提案したという。しかし、同社はそれらの条件に同意しなかった。

この取引に反対したオーナーグループのリーダー、マーク・シルバーバーグ氏は、取引を阻止しようとした取締役会の決定に満足しており、中には訴訟を阻止しようとして失敗したオーナーグループもいた。

「あまりにも時間がかかりすぎたが、適切な終わりだったと思う」と彼は語った。

しかし、このプロセスはオンタリオ・プレイスの所有者たちに多くの困難を引き起こしており、その中には今年初めに売却を見込んで建物から引っ越した人も含まれている。シルバーバーグ自身はノースブルックに購入した家に引っ越す計画を立てていた。

「彼らは2月に全員に『鍵をフロントデスクに預けてください』と言っていた」と彼は語った。

シルバーバーグ氏は、新居の費用と弁護士費用をカバーするため、取締役会に対して総額60万ドルの損害賠償請求を起こしたと述べた。

ストラテジック・プロパティーズや他の投資家がこの建物に対する新たな提案を取締役会に持ち込むかどうかは不明だ。金融市場の状況を考慮すると、現在この物件に 1 億 9,000 万ドルを支払う余裕のある投資家はいないでしょう。また、多くのオーナーは、戦略的不動産の経験を経て、新たなオファーを受け入れる気になれない可能性が高い。

「今後、取締役会は通常通り業務を遂行することに尽力しており、積極的に別のオファーを求めるつもりはない」とグティオントフ氏はクレインズへの電子メールで書いた。「取締役会にSPNAまたはその他の潜在的な買い手からのオファーが提示された場合、取締役会はそれを評価し、オーナーに提示するだろう。」

その間、取締役会が売却前に資金を支出するのは意味がないと考えてプロジェクトを延期したため、この不動産はメンテナンスの延期に苦しんできた、と同氏は語った。同氏によると、建物の冷却塔が故障したため、オンタリオ・プレイスの一部のユニットには最近、窓用エアコンが設置されたという。同氏によると、ビル管理者は緊急修理のため頻繁にビルの配管システムを停止しているという。建物の問題を解決するには多額の費用がかかる可能性があります。

「今は資金難だ」とシルバーバーグ氏は語った。「建物は著しく荒廃しており、人々は不満を抱いている。人々は動揺している。」

グティオントフ氏は本日、オンタリオ・プレイスの所有者に宛てたフォローアップ電子メールで、取締役会が冷却塔を交換する協定に署名したと述べた。

「理事会はこのプロセスを通じて建物を維持しており、通常の建物管理に尽力している」とグティオントフ氏はクレインズへの電子メールで書いた。「取締役会は、埋蔵量の調査と所有者による提案に基づいて、追加の資本プロジェクトを積極的に追求し続けます。」

アルビー・ギャランは、クレインズ・シカゴ・ビジネス社の商業用不動産を担当する上級記者です。 2000年にクレインズ入社。

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